Bana göre iki çeşit gelecek var: Birincisi miras aldığımız ve ikincisi tasarladığımız…
Türkiye’de AVM sektörü ve organize perakende ülkenin iç dinamikleri sebebiyle karşılaştığı zorluklara rağmen çok hızlı koşarak geç başladığı yarışta birçok yönden birçok ülkeyi geride bırakan bir performans ortaya koydu. Tüm dünyada olduğu gibi pandemi çelmesi ile finansal, tüketici alışkanlıkları ve iş modelleri açısından tam anlamıyla tökezleyip yere kapaklandı. Buna rağmen, pandemi çelmesinin getirdikleri ve götürdükleri bağlamında sektördeki insan unsuru, teknoloji ve ticari modeller ile mevcut durumla baş etmeye çalışan sektör, 2030’a bakıldığında 40. yaşına ulaşacak ve kendisini bir dönüm noktasında bulacak. Bu yol ayırımı her zamanki gibi yeni ticari fikirleri de beraberinde getirecek. En zayıf alışveriş merkezlerinin, müşteri ilgisinin yetersiz olması, demografik özelliklerin değiştirilmesi veya dijital rakiplere karşı sürdürülebilir bir alternatif geliştirilememesi nedeniyle kapanmaya devam edeceği öngörülebilir, bu anlamda Darwinist senaryo her geçen gün daha güçlü büyüyor. Diğer yolda, bizi hiç olmadığı kadar iyi görünen bir endüstri geleceğine götürecek ve bu günlerde doğum sancıları yaşayan en azından peşinden koşacak kadar cesur (ve akıllıca) stratejiler ortaya koymaktır.
Sektörün gelecekteki potansiyeli, AVM yatırımcılarının ve perakendecilerin normalde sürekli değişen pandemi çelmesi ile bozulan oyunun kurallarını en hızlı şekilde tekrar öğrenme yeteneklerine dayanıyor. Milenyumdan önceki alışveriş merkezlerinin, tüketiciye marka odaklı klasik pazarlama teklifleri yolu ile ulaştığını gördük. 21. yüzyıla, çeşitlilik talebi olan, satın aldıkları mal hizmetleri geliştirme ve tasarlama hakkı talep eden, müşteri deneyimi ve ürün işlevselliği ile daha az ilgilenen bir müşteri tabanına nasıl hizmet edileceğini anlamakla başladık. Bunu anlamanın veri madenciliği olduğunu bugün daha net görüyoruz.
Geçen yüzyılın alışveriş merkezi kiracıları teknolojiyi tamamen lojistik ve işlemsel şekillerde kullanırken, bu yüzyılın girişimcileri, artık teknolojiyi kendi alışveriş teknolojileriyle donanmış tüketicilerle iletişim kurmak için kullanıyorlar. Bu noktada net olarak görülen şudur ki Türkiye’de tüketici, teknoloji kullanımında sektörün hep bir adım önünde ilerliyor. Pandemi ile birlikte tüketicinin teknoloji kullanımı beklenenden çok daha hızlı tabana yayıldı.
Rekabetçi ortam değişiyor ve bu durum sektörle ilgili tüm varsayımlarımızı, bir AVM’nin ne kadar ve ne tür bir kiracıyı ev sahipliği yapması gerektiğinden ve Tüketicinin Toplanma Alanlarının başarılı olması için, nasıl, neden ve nerede olması gerektiğine, nasıl bir insan kaynağı kullanacağına, verilerden nasıl strateji geliştireceğine, ticari modelini nasıl güncelleyeceğine, teknolojiyi iş modeline nasıl entegre edeceğine ve ne kadar büyük olması gerektiğini yeniden düşünmeye zorluyor. Tüketicinin Toplanma Alanlarının tasarımına, olmazsa olmaz anchor mağazaların yanına, daha fazla yeme-içme alanları, rekreasyon alanları doğrudan ticari etkisi olmayan konut, eğlence ve sağlık gibi unsurları dahil etme zorunluluğu doğuruyor.
Son olarak, Tüketicinin Toplanma Alanlarının yatırımcıları ve kiracıları, çevrim içi perakendecileri sürdürülmesi mümkün olmayan yıkıcı fiyat rekabeti üzerine eğilmiş düşmanlar olarak görmekte ısrar etmek yerine ortak olarak benimsemenin yollarını bulmalıdır. Tüm tarafların hedef kitlesi aynı. Dolayısı ile ortak payda geliştirmek kaçınılmaz. Gelecekte başarılı olmak için sektörün hizmet ettiği müşteriler gibi düşünmesi gerekir. Örneğin, müşteriler tüketim alışkanlıklarını icra ederken bunu bir ticari faaliyet olarak düşünmez. Tüketiciler bunun yerine, ihtiyacı görmek veya alışveriş hazzı sağlamak için en ekonomik ve verimli yolu ararlar.
NEREDEN GELDİK VE NEREDEYİZ?
Zaman içerisinde alışveriş merkezleri birçok mimari biçimlerde düzenlenmiş ve sadece perakende satış alanları olarak düşünülmüştür. Fakat zaman değişti. Çevrimiçi ticaretin, 2030 yılına kadar perakende ticaretin üçte birini oluşturacağı hesap ederken pandemi çelmesinin etkisi ile bu oran bugün önümüze geldi. Bu durum, AVM yatırımcıları ve perakendecilerin mevcut ve gelecekte projelerde neler yapılması gerektiğini şimdiden düşünmeye zorlamaktadır.
Kritik tartışma, tüketicilerin alışveriş merkezlerinin dışına çıktığını ve sektörün Altın Çağını yaratan yatırımcıların ve perakendecilerin, neredeyse kaçınılmaz olarak, aynı zamanda sektöründe kan kaybetme nedeni haline geldiğidir. Diğer bir bakış açısı da AVM’lerin evrim geçirdiğine ve alışveriş merkezlerinin geleceğinin daha umut verici görünmediğine karşı çıkıyor. Gerçek, ortada bir yerde yatıyor. Türkiye’deki perakende gayrimenkul yatırımları, küresel bazda değerlendirildiğinde çok önemli bir evrim aşamasındadır.
SIRADAKİ NE?
Gelecekte perakende temelli gayrimenkul olarak adlandırmayı tercih ettiğimiz alışveriş merkezleri veya Tüketicinin Toplanma Alanları, insanların arkadaşlarıyla etkileşim kurmak, benzer düşünen müşterilerle bağlantı kurmak, benzersiz deneyimler aramak, fiyatları yerinde görmek için toplandıkları ortamlar olacak ve kişisel düzeyde marka aidiyeti olmaksızın alışveriş yapacaklardır. Tüm işlevler, tüketici sosyalleşmesinin ve bağlılığının bir yan ürünü olacaktır. Tüketicinin Toplanma Alanları bugünün alışveriş merkezlerine benzeyebilir veya mimari olarak oldukça farklı görünebilir. Geleneksel büyük mağazacılık yapan markalar Tüketicinin Toplanma Alanlarında yine Anchor olarak yer alabilir, ancak bunlara amaca yönelik olarak inşa edilmiş özel konut yaşam birimleri, eğlence kompleksleri, spor merkezleri, eğitim kurumları, sağlık tesisleri veya kamu kurumları eklenebilir. Hatta tüm Tüketicinin Toplanma Alanları bir tema veya konsepte göre düzenlenebilir.
Markaların ne çeşit Anchor ya da mağaza olduklarının önemi yok, yatırımcıların ve kiracıların alanlarını daha ilgi çekici hale getirmek için gerekli ayarlamaları yapmaları şartıyla Tüketicinin Toplanma Alanlarının güçlü bir geleceği var. Ve perakende alan formuna bakılmaksızın, Tüketicinin Toplanma Alanları tüketiciyi tüketmeleri için “itme” yerine nasıl “çekmek” fikri etrafında örgütlenmelidir.
Tüketicinin Toplanma Alanlarının ortak vurgusu, bireyleri (tüketicileri) tanıyarak anlamak, onların temel değerlerini ve özlemlerini paylaşan yakınlık gruplarıyla ilişkilendirmektir. Bu satışları kolaylaştıracak bir mekân hazırlamaktan daha az maliyetli ve yorucu olacaktır.
Bir şey çok açık: Sektör bir bükülme noktasına karşı karşıya. İleriye dönük birçok seçenek var, ancak yaratıcı bir şeyler yapılmaz ise ayakta kalmak hala seçeneklerden biri değil.
Değişim güçleri;
2030’a baktığımızda, Tüketicinin Toplanma Alanları üç temel değişim faktörü tarafından tanımlanacak geleceğini görüyoruz:
İnsanlar; biz kimiz, nasıl yaşıyoruz ne istiyoruz ne istedik ve birbirimizle nasıl etkileşiyoruz,
Teknoloji; özellikle bizi birbirimize ve iş dünyasına bağlayan teknolojiler ve yeni tüketici faydaları yaratarak mevcut işimizi tehdit edebilecek yenilikçi teknolojiler,
Ticari düşünce; nasıl ve niçin alışveriş yapıyoruz, sektörün karşı karşıya olduğu rekabetin niteliği, perakendenin faaliyet gösterdiği fiziksel veya dijital alanın organizasyonu, büyüklüğü ve yeri.
Başlıkları biraz açmak gerekirse;
İnsan Faktörü: Perakendecilik başarısı- bugün ve yarın – tüketicilerin yaşamları hakkında nasıl düşündükleri ve kendilerini nasıl ifade ettikleri konusunda rekabetçi bir anlayış geliştirmek ile başlar ve biter. Her Tüketicinin Toplanma Alanlarının farklı ve net bir müşteri merkezli “değer” teklifi veya marka vaadi oluşturması gerekecektir. AVM yatırımcıları ve kiracılar tarafından yapılan her şey bu değer önerisini güçlendirmeli ve tüketiciye otantikliğin, bütünlüğün, değerlerin ve saygının sürekli bir göstergesi olarak hizmet etmelidir. Bunu yapabilmenin tek yolu var: Tüketici verilerinin değerlemesi…
Teknoloji Faktörü: 2030 itibariyle, tüm tüketicilerin yüzde 40’ının dijital kullanıcı olacağı tahmin edilmektedir. Bu noktada, 1990’larda başlayan mağaza ve evlere girmeye başlayan bilgi ve iletişim teknolojilerinin karışımı yenilikçiliğini yitirecek ve nasıl çalışacağımıza, sosyalleşeceğimize ve nasıl yaşayacağımıza yön veren bağlantı altyapısını oluşturacak. Pandemi çelmesinin etkisi ile çevrimiçi alışverişe yönelmenin yatırımcılara çevrimiçi ticarete Tüketicinin Toplanma Alanları içinde kiralanacak bir bağımsız bir bölüm gibi bakmasını kaçınılmaz olduğunu gösterecek. 20. yüzyıldaki alışveriş merkezlerinde, teknolojinin birincil rolü güç sistemleriydi. 21. yüzyılda, rolü tüketicilerin bireysel ve ortak hayallerini, değerlerini ve özlemlerini ve satıcılarının ortak katılım alanı tekliflerini birbirine bağlamak olacaktır.
Gelecekteki perakendenin itici gücü olarak teknolojinin gücünü hafife almak tehlikeli olsa da rolünü abartmak da kolaydır. Başarılı Tüketicinin Toplanma Alanları, teknolojinin ne olduğunu görecek ve benimseyecek- her biri belirli işlevleri yerine getirmek için yeni yaratılmış iş modelleri geliştirecekler. Tüketicilerin teknoloji talepleri kişiselleştirilmiş “dijital ekolojiler” yaratacaktır. Tüketicinin Toplanma Alan operatörleri ve kiracıları, alışveriş merkezlerinin içinde veya dışındayken bu kişiselleştirilmiş dijital ekolojileri kullanmayı ve bunlardan yararlanmayı öğrenmelidir.
PERAKENDENİN DÖNÜŞÜMÜ
Tüketicinin Toplanma Alanlarının geleceğini, gelişen teknolojiler, yaratıcı perakende modelleri, yenilikçi yemek servisi teklifleri, eğlence programlaması, tüketici verilerinin değerlemesi ve topluluk etkinlikleri belirleyecektir; sağlık tesisleri gibi geleneksel olmayan bileşenler, çevrimiçi ve dijital ticareti ile bütünleştirilen hizmet müşteri-marka etkileşiminin doğasını yeniden tanımlayacak.
Gelecekteki Tüketicinin Toplanma Alanları kısa vadeli pop-up formatlarını iyi bir şekilde kullanacak, daha az sermayeye sahip perakendecilere müşterilere ulaşmak için maliyet faydalı bir yol sağlayacak ve yerel perakendecilere, markalara metropollerde ve Anadolu’da yeni iş modellerini test etmek için uygun bir yol sağlayacaktır. Pop-up’lar, Tüketicinin Toplanma Alan operatörlerine satıcı popülasyonlarını değiştirmenin kolay bir yolunu sunacak ve tüketicilere beklenmedik “hazine avı” deneyimleri sağlayacaktır.
Alışveriş, müşterilerin yaşam tarzlarının ve değerlerinin bir uzantısıdır ve daima böyle kalacaktır. Perakende gayrimenkulün geleceğinin, endüstrinin hayal gücü kadar güçlü olduğunu belirtmeliyim. Yenilikçi perakendeciler, Tüketicinin Toplanma Alan operatörleri ve teknoloji uzmanları, dünya genelinde günlük olarak “mümkün olanı” yeniden tanımlıyorlar.
Bu, gelecekteki başarının büyük ölçüde geçmişin derslerini “öğrenmeyi” başarabildiğimize bağlıdır. Bu perakendecilik için yeni bir dönem ve perakendeciliğinin geleneksel bilgeliği, yarının Tüketicinin Toplanma Alanları için ışık tutacak.
Yarının başarısı, dünün kalıplarından ve uygulamalarından sıyrılan ve tüketici odaklı bir geleceği tümüyle kucaklamak isteyen bu Tüketicinin Toplanma Alanı operatörleri ve kiracılara aittir.
Son yorumlar